Die KIM-V ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seit 1. Juli 2025 sind ihre Grenzen nicht mehr als KIM-Verordnung verbindlich. Die FMA verwendet im WIK-Rahmen aber weiterhin 90 % Beleihungsquote, 40 % Schuldendienstquote und 35 Jahre Laufzeit als Richtwerte für solide Kreditvergabe. Banken haben mehr Spielraum, müssen ihre Vergabestandards jedoch solide gestalten.
Die KIM-V ist seit 30. Juni 2025 ausgelaufen
Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung - kurz KIM-V - ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seit 1. Juli 2025 gelten ihre Grenzwerte daher nicht mehr in derselben Form als unmittelbar verpflichtende Verordnung für jeden neu vergebenen privaten Wohnimmobilienkredit.
Das bedeutet jedoch nicht, dass Banken seither Wohnkredite ohne Einschränkungen vergeben. Die Finanzmarktaufsicht veröffentlichte ein Rundschreiben zur soliden Vergabe privater Wohnimmobilienkredite. Darin bleiben die bekannten drei Kennzahlen zentrale Richtwerte.
Welche Richtwerte gelten nach der KIM-V?
| Kennzahl | FMA-Richtwert | Vereinfacht |
|---|---|---|
| Beleihungsquote | max. 90 % | Eigenmittel beziehungsweise zusätzliche Sicherheiten mitbringen |
| Schuldendienstquote | max. 40 % | Kreditrate im Verhältnis zum Jahres-Nettoeinkommen begrenzen |
| Laufzeit | max. 35 Jahre | Finanzierung nicht beliebig strecken |
Die FMA bezeichnet diese Werte weiterhin als Richtwerte für solide Kreditvergabe. Sie orientieren sich an den Grundregeln, die bereits durch die KIM-V bekannt waren.
Dürfen Banken heute von 90 / 40 / 35 abweichen?
Ja. Genau hier liegt der wichtige Unterschied zur Zeit der KIM-V. Nach Angaben der FMA können Banken von diesen drei Richtwerten abweichen, wenn trotzdem eine solide Kreditvergabe gewährleistet ist. Ein größerer Risikoappetit muss durch die Risikostrategie der Bank gedeckt sein und kann auch höhere Kapitalanforderungen auslösen.
Für Kreditnehmer entsteht damit mehr Einzelfallspielraum. Es gibt aber keinen Anspruch darauf, dass eine Bank eine Abweichung gewährt. Jede Bank definiert innerhalb des regulatorischen Rahmens ihre eigenen Vergabestandards.
„Die KIM-V ist weg“ bedeutet nicht „Eigenkapital ist nicht mehr wichtig“. Es bedeutet: Die Bank kann einen gut begründeten Einzelfall flexibler beurteilen als während der verbindlicheren KIM-V-Systematik.
Braucht man noch 20 Prozent Eigenkapital?
Eine starre 20-Prozent-Regel gibt es so nicht. Der FMA-Richtwert von maximal 90 Prozent Beleihung entspricht vereinfacht einem Kredit bis zu 90 Prozent des Immobilienwertes. Zusätzlich fallen jedoch Kaufnebenkosten an. Wer diese aus Eigenmitteln bezahlt und außerdem eine Reserve behält, kommt praktisch häufig auf einen deutlich höheren Liquiditätsbedarf als nur zehn Prozent des Kaufpreises.
Bei 500.000 € Kaufpreis wären zehn Prozent 50.000 €. Bei angenommenen 45.000 € Nebenkosten und 20.000 € Reserve wären im Beispiel insgesamt 115.000 € liquide Mittel sinnvoll, wenn der Kredit auf 450.000 € begrenzt werden soll.
→ Eigenkapital im Detail berechnen
Was bedeutet die 40-%-Schuldendienstquote?
Die jährliche Belastung aus der Kreditrückzahlung soll im FMA-Richtwert maximal 40 Prozent des Jahres-Nettoeinkommens betragen. Eine vereinfachte Monatsbetrachtung kann zur ersten Orientierung dienen, ersetzt aber nicht die bankinterne Berechnung.
40 Prozent sind außerdem keine persönliche Empfehlung. Ein Haushalt mit hohen Kinderbetreuungskosten, Leasing oder schwankendem Einkommen kann schon bei 30 Prozent deutlich stärker belastet sein als ein anderer Haushalt bei 40 Prozent.
→ Budget und maximale Rate berechnen
Sind mehr als 35 Jahre möglich?
Die FMA betrachtet 35 Jahre weiterhin als maximale Richtwert-Laufzeit. Banken können im Rahmen ihrer Vergabestrategie abweichen. Ob eine längere Laufzeit tatsächlich angeboten wird, hängt aber auch von Alter, Rückzahlungsfähigkeit, Objekt und Bankpolitik ab.
Eine längere Laufzeit reduziert die Monatsrate, erhöht bei gleichem Zinssatz aber die gesamten Zinszahlungen. Sie sollte deshalb nicht allein eingesetzt werden, um einen eigentlich zu hohen Kaufpreis rechnerisch leistbar erscheinen zu lassen.
Was hat sich für Käufer praktisch verändert?
Die wichtigste Änderung ist der größere Ermessensspielraum der Banken. Grenzfälle können individueller beurteilt werden. Gute Bonität, hohe und stabile Einkommen, werthaltige zusätzliche Sicherheiten oder besondere Lebenssituationen können dadurch stärker berücksichtigt werden.
Gleichzeitig bleiben die drei FMA-Kennzahlen ein sinnvoller Benchmark. Wer eine Finanzierung plant, die 90 Prozent Beleihung, 40 Prozent Schuldendienst und 35 Jahre Laufzeit deutlich überschreitet, sollte nicht davon ausgehen, dass der Weg nun automatisch frei ist. Je stärker die Abweichung, desto wichtiger werden die übrigen Risikofaktoren.
Beispiele
| Fall | Einordnung |
|---|---|
| 80 % Beleihung, 30 % Schuldendienst, 30 Jahre | liegt innerhalb aller drei FMA-Richtwerte |
| 95 % Beleihung, 30 % Schuldendienst, 30 Jahre | Abweichung bei Beleihung; Bank muss Fall innerhalb ihres Standards tragen können |
| 85 % Beleihung, 43 % Schuldendienst, 30 Jahre | Abweichung bei Schuldendienst |
| 85 % Beleihung, 32 % Schuldendienst, 40 Jahre | Abweichung bei Laufzeit |
Diese Beispiele zeigen nur die Logik der Kennzahlen und sind keine Aussage über Genehmigung oder Ablehnung durch eine konkrete Bank.
FAQ
Quelle
Stand 14. August 2026. Allgemeine Information, keine individuelle Kredit- oder Rechtsberatung.
Nutzen Sie die Detailseiten zu aktuellen Bauzinsen, Eigenkapital, Leistbarkeit und Kaufnebenkosten, um die Finanzierung mit denselben Annahmen durchzurechnen.
Welche Details werden bei „90 / 40 / 35“ oft vergessen?
Die FMA formuliert nicht nur drei Kennzahlen. Sie erwartet grundsätzlich, dass diese Regeln für mindestens 80 % des Neuvergabevolumens angewendet werden. Außerdem nennt sie Fälle, bei denen die Richtwerte nicht maßgeblich sind.
| Punkt | FMA-Orientierung | Praktische Bedeutung |
|---|---|---|
| Beleihungsquote | max. 90 % | Bezieht Kredit und anerkannten Sicherheitenwert aufeinander. |
| Schuldendienstquote | max. 40 % | Jährliche Kreditbelastung im Verhältnis zum Jahresnettoeinkommen. |
| Laufzeit | max. 35 Jahre | Orientierungswert für solide Vergabe. |
| Anwendung | grundsätzlich mind. 80 % des Neuvergabevolumens | Abweichungen sind möglich, werden aber aufsichtlich betrachtet. |
| Kleine Kredite | bis 50.000 €, bei Paaren 100.000 € | Richtwerte laut FMA nicht maßgeblich. |
| Zwischenfinanzierungen | ausgenommen | Eigene Risikologik für vorübergehende Finanzierung. |
Was sich für Kreditnehmer tatsächlich geändert hat
Vor Juli 2025 war die Frage stärker: „Passt der Kredit in die KIM-V-Grenzen oder in ein Ausnahmekontingent?“ Heute kann eine Bank eine Finanzierung außerhalb einzelner Richtwerte strukturieren, sofern ihre Vergabepraxis insgesamt solide ist. Das ist mehr Spielraum, aber keine Zusagegarantie. Bonität, Objektwert, Eigenmittel, Haushaltsrechnung und Rücklagen bleiben zentral.