Die KIM-Verordnung galt vom 1. August 2022 bis 30. Juni 2025. Seit 1. Juli 2025 sind ihre Grenzen nicht mehr verbindlich. Die Finanzmarktaufsicht nennt 90 Prozent Beleihungsquote, 40 Prozent Schuldendienstquote und 35 Jahre Laufzeit aber weiterhin als Richtwerte für eine solide Kreditvergabe. Banken haben mehr Spielraum, müssen ihn aber begründen.
Was die KIM-Verordnung war
Hinter der Abkürzung steht die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, kundgemacht als BGBl. II Nr. 230/2022. Die Finanzmarktaufsicht erließ sie, weil das Finanzmarktstabilitätsgremium wachsende systemische Risiken in der Wohnimmobilienfinanzierung sah: steigende Preise, lange Laufzeiten und Kredite mit geringem Eigenmittelanteil.
Neu war nicht der Inhalt, sondern die Verbindlichkeit. Was zuvor als Empfehlung galt, wurde damit für jede Bank zur Vorgabe, überprüfbar und meldepflichtig. Betroffen waren private Wohnimmobilienkredite, die zwischen 1. August 2022 und 30. Juni 2025 neu abgeschlossen wurden.
Die Grenzwerte im Detail
Paragraf 4 der Verordnung nannte drei Obergrenzen. Dazu kamen Ausnahmekontingente in Paragraf 6, innerhalb derer eine Bank die Grenzen überschreiten durfte, und eine Bagatellgrenze in Paragraf 5.
| Kennzahl | Obergrenze | Ausnahmekontingent |
|---|---|---|
| Beleihungsquote | 90 % | 20 % des Neugeschäfts |
| Schuldendienstquote | 40 % | 10 % des Neugeschäfts |
| Laufzeit | 35 Jahre | 5 % des Neugeschäfts |
| alle Grenzen zusammen | - | 20 % des Neugeschäfts |
| Bagatellgrenze | bis 50.000 € je Kreditnehmer | 2 % des Neugeschäfts |
Diese Kontingente erklären, warum Kreditnehmer die Verordnung so unterschiedlich erlebt haben. Wer im Ausnahmekontingent seiner Bank Platz fand, bekam die Finanzierung trotz Überschreitung. War das Kontingent für das Quartal ausgeschöpft, folgte die Absage, obwohl sich an der eigenen Bonität nichts geändert hatte.
Warum die KIM-Verordnung ausgelaufen ist
Die Verordnung war von Beginn an befristet. Paragraf 11 setzte das Außerkrafttreten mit 30. Juni 2025 fest, eine Verlängerung kam nicht zustande. Die Kritik richtete sich vor allem gegen die starre Wirkung auf Einzelfälle: Wer eine hohe Rate problemlos tragen konnte, scheiterte trotzdem an einer Kennzahl.
Was seit 1. Juli 2025 gilt
| Kennzahl | FMA-Richtwert | Vereinfacht |
|---|---|---|
| Beleihungsquote | max. 90 % | Eigenmittel beziehungsweise zusätzliche Sicherheiten mitbringen |
| Schuldendienstquote | max. 40 % | Kreditrate im Verhältnis zum Jahres-Nettoeinkommen begrenzen |
| Laufzeit | max. 35 Jahre | Finanzierung nicht beliebig strecken |
Die Finanzmarktaufsicht bezeichnet diese Werte im Rundschreiben zur soliden Vergabe von Wohnimmobilienkrediten weiterhin als Richtwerte. Inhaltlich sind es dieselben drei Kennzahlen, die schon in der KIM-Verordnung standen, nur ohne deren Verbindlichkeit.
Dürfen Banken von 90, 40 und 35 abweichen?
Ja. Genau hier liegt der wichtige Unterschied zur Zeit der KIM-V. Nach Angaben der FMA können Banken von diesen drei Richtwerten abweichen, wenn trotzdem eine solide Kreditvergabe gewährleistet ist. Ein größerer Risikoappetit muss durch die Risikostrategie der Bank gedeckt sein und kann auch höhere Kapitalanforderungen auslösen.
Für Kreditnehmer entsteht damit mehr Einzelfallspielraum. Es gibt aber keinen Anspruch darauf, dass eine Bank eine Abweichung gewährt. Jede Bank definiert innerhalb des regulatorischen Rahmens ihre eigenen Vergabestandards.
„Die KIM-Verordnung ist weg“ bedeutet nicht „Eigenkapital ist nicht mehr wichtig“. Es bedeutet: Die Bank kann einen gut begründeten Einzelfall flexibler beurteilen als unter der KIM-Verordnung mit ihren festen Ausnahmekontingenten.
Braucht man noch 20 Prozent Eigenkapital?
Eine starre 20-Prozent-Regel gibt es so nicht. Der FMA-Richtwert von maximal 90 Prozent Beleihung entspricht vereinfacht einem Kredit bis zu 90 Prozent des Immobilienwertes. Zusätzlich fallen jedoch Kaufnebenkosten an. Wer diese aus Eigenmitteln bezahlt und außerdem eine Reserve behält, kommt praktisch häufig auf einen deutlich höheren Liquiditätsbedarf als nur zehn Prozent des Kaufpreises.
Bei 500.000 € Kaufpreis wären zehn Prozent 50.000 €. Bei angenommenen 45.000 € Nebenkosten und 20.000 € Reserve wären im Beispiel insgesamt 115.000 € liquide Mittel sinnvoll, wenn der Kredit auf 450.000 € begrenzt werden soll.
→ Eigenkapital im Detail berechnen
Was bedeutet die 40-%-Schuldendienstquote?
Die jährliche Belastung aus der Kreditrückzahlung soll im FMA-Richtwert maximal 40 Prozent des Jahres-Nettoeinkommens betragen. Eine vereinfachte Monatsbetrachtung kann zur ersten Orientierung dienen, ersetzt aber nicht die bankinterne Berechnung.
40 Prozent sind außerdem keine persönliche Empfehlung. Ein Haushalt mit hohen Kinderbetreuungskosten, Leasing oder schwankendem Einkommen kann schon bei 30 Prozent deutlich stärker belastet sein als ein anderer Haushalt bei 40 Prozent.
→ Budget und maximale Rate berechnen
Sind mehr als 35 Jahre möglich?
Die Finanzmarktaufsicht nennt 35 Jahre weiterhin als Richtwert für die längste Laufzeit. Banken können im Rahmen ihrer Vergabestrategie abweichen. Ob eine längere Laufzeit tatsächlich angeboten wird, hängt aber auch von Alter, Rückzahlungsfähigkeit, Objekt und Bankpolitik ab.
Eine längere Laufzeit reduziert die Monatsrate, erhöht bei gleichem Zinssatz aber die gesamten Zinszahlungen. Sie sollte deshalb nicht allein eingesetzt werden, um einen eigentlich zu hohen Kaufpreis rechnerisch leistbar erscheinen zu lassen.
Was hat sich für Käufer praktisch verändert?
Die wichtigste Änderung ist der größere Ermessensspielraum der Banken. Grenzfälle können individueller beurteilt werden. Gute Bonität, hohe und stabile Einkommen, werthaltige zusätzliche Sicherheiten oder besondere Lebenssituationen können dadurch stärker berücksichtigt werden.
Gleichzeitig bleiben die drei FMA-Kennzahlen ein sinnvoller Benchmark. Wer eine Finanzierung plant, die 90 Prozent Beleihung, 40 Prozent Schuldendienst und 35 Jahre Laufzeit deutlich überschreitet, sollte nicht davon ausgehen, dass der Weg nun automatisch frei ist. Je stärker die Abweichung, desto wichtiger werden die übrigen Risikofaktoren.
Welche Details oft übersehen werden
Die FMA formuliert nicht nur drei Kennzahlen. Sie erwartet grundsätzlich, dass diese Regeln für mindestens 80 % des Neuvergabevolumens angewendet werden. Außerdem nennt sie Fälle, bei denen die Richtwerte nicht maßgeblich sind.
| Punkt | FMA-Orientierung | Praktische Bedeutung |
|---|---|---|
| Beleihungsquote | max. 90 % | Bezieht Kredit und anerkannten Sicherheitenwert aufeinander. |
| Schuldendienstquote | max. 40 % | Jährliche Kreditbelastung im Verhältnis zum Jahresnettoeinkommen. |
| Laufzeit | max. 35 Jahre | Orientierungswert für solide Vergabe. |
| Anwendung | grundsätzlich mind. 80 % des Neuvergabevolumens | Abweichungen sind möglich, werden aber aufsichtlich betrachtet. |
| Kleine Kredite | bis 50.000 €, bei Paaren 100.000 € | Richtwerte laut FMA nicht maßgeblich. |
| Zwischenfinanzierungen | ausgenommen | Eigene Risikologik für vorübergehende Finanzierung. |
Was sich für Kreditnehmer tatsächlich geändert hat
Vor Juli 2025 lautete die Frage: Passt der Kredit in die Grenzen der KIM-Verordnung, und wenn nicht, ist im Ausnahmekontingent der Bank noch Platz? Heute kann eine Bank eine Finanzierung außerhalb einzelner Richtwerte strukturieren, sofern ihre Vergabepraxis insgesamt solide ist. Das ist mehr Spielraum, aber keine Zusagegarantie. Bonität, Objektwert, Eigenmittel, Haushaltsrechnung und Rücklagen bleiben zentral.
Beispiele
| Fall | Einordnung |
|---|---|
| 80 % Beleihung, 30 % Schuldendienst, 30 Jahre | liegt innerhalb aller drei FMA-Richtwerte |
| 95 % Beleihung, 30 % Schuldendienst, 30 Jahre | Abweichung bei Beleihung; Bank muss Fall innerhalb ihres Standards tragen können |
| 85 % Beleihung, 43 % Schuldendienst, 30 Jahre | Abweichung bei Schuldendienst |
| 85 % Beleihung, 32 % Schuldendienst, 40 Jahre | Abweichung bei Laufzeit |
Diese Beispiele zeigen nur die Logik der Kennzahlen und sind keine Aussage über Genehmigung oder Ablehnung durch eine konkrete Bank.
FAQ
Quellen und Stand
Stand 7. September 2026. Allgemeine Information, keine individuelle Kredit- oder Rechtsberatung.
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